不知道制作这张图的作者是杀猪的，还是个吃货，反正不管在青岛哪里买房都和猪肉有关。大家可以对比看一看，你的房子位于哪个地方，又是哪块肉。
其实，我们买房和买猪肉还真的有很多相似之处。
买猪头肉、肋排，还是肘子、猪蹄，这和位置有关，不同位置决定了房子不同的单价；买瘦肉、肥肉还是五花肉，个人喜好又决定着你是买电梯房还是多层洋房，买郊区新房还是市区老破小。
青岛有七区三市，每个区域的房子都不相同。借着这张猪肉图，我来一一评析，希望给买房者一些帮助。
01 市南区
市南区是青岛的首善之区，理应被放在猪头位置。按理说市南区房价应该最贵，只是近些年已经被崂山区远远地拉在了后面。
从楼市上来说，市南区好的房子实在是太少，就像猪头肉相对于一头猪来说一样稀少。市南区老房子居多，其中以市南中片、东一片的学区房最贵。在我看来，即使是市南区的老房子，也已经没有多少买入的意义，这其中包括学区房。
除去老房子，市南区其实就没有多少可说的了。新房基本没有，2015年之后的二手次新房也不多，还有很多是回迁小区。
我个人认为，市南天山银海附近的次新小区还可以一看。
至于前海一线的次新小区，基本都属于高端小区，但被崂山区前海的小区压制的死死地。这个价位的买房者，已经脱离了买房居住的“低级趣味”，更多追求的是环境和圈子，所以崂山更适合他们一些。
02 市北区
青岛市区房价有一个鲜明的特点，就是市南、市北、李沧三个市内区，越往东房价越贵。如市北区：
其中原因，主要是西部开发较早，老房子居多，环境较差，东部多是后开发的。
市北区从西往东，大约可以划分为三部分，西部是老四方、台东，中部是新都心、CBD，东部是浮山后。
市北西部适合刚需，相关楼盘也推出了小户型套三，算是比较接地气。但市北西部直接面临东李的竞争，东李凭借环境的优势，隐隐还要压市北西部一头。
对于预算二三百万的买房者来说，市北西部和东李是比较难选择的两个选项，我个人更加看好东李一些。
市北中部和东部的新房，总价就要三四百万以上了，其中又以400万以上的大户型为主。也就是说，这两个地方已经不是刚需可以考虑的地界，主要为改善服务。
市北中部和东部的新房，单价其实差不多，但浮山后有学区优势，所以浮山后更受市场欢迎一些。
二手房上，市北西部的一些次新小区已经非常有性价比，单价甚至在2万以内，对于刚需还是很友好的。
市北中部的次新房，主要位于新都心。和新房相比，单价上有优势，但户型、面积上不占优势，所以这两年也不好卖。若遇到急售的性价比高的，可以入手。
浮山后的次新房比较少，仅有的几个学区溢价太高，不如考虑同片区的新房。
03 李沧区
在上面的猪肉图上，李沧被列为排骨，还是最贵的肋排。
排骨肉少，大家却都爱吃；李沧房价不贵，适合的人也多：
李沧也可以分为西中东三部分，西部的沧口和楼山后，是青岛市区房价最低的地方。
其新房主要集中在楼山后，单价在2万以内，适合刚需。二手次新房，则没有和李村、老四方拉开距离，并不是太好卖。
中部的李村、李村北，李村是一个商圈，号称山东半岛最大，配套齐全，同样适合刚需。
李村北，基本和沧口一个价，交通、环境上都不是太完美，房价又比紧邻的城阳南高很多，市场也是很困难。
东部的东李，因为是近十年才大规模开发的，所以楼新、路宽、景美，将是浮山后之后的另一个改善之地。
浮山后是中度改善，东李是低级改善，高端改善则在崂山。
04 崂山区
崂山区的楼市，则要南北划分：
北部的房子，主要集中在张村河附近，以及更往北的海大附近。
海大附近，紧邻东李，房价却高很多，几乎是全靠崂山区的贵族基因在撑着。这个地方虽然环境也很好，但不在海边，又是东西狭长的一小块地方，很难形成前海的高端小区。
张村附近，现状很差，前景很好，几乎是崂山区的新希望之地。这个片区正在拆迁，但目前没有好的楼盘，买房者还需要再等等。
现在，浮山后、东李都没有多少可开发的土地了，张村或将接替浮山后、东李成为未来的中产集中地。
崂山区中部，西边的浮山后，主打学区，因为没有太新的二手小区，仅有的几个新盘还是比较受欢迎。东边的CBD，位置很好，却缺少新楼盘，二手小区也没有太新的。
崂山南部，主要就是前海一线，从西往东可以分为麦岛、石老人、西姜、沙子口等。这些地方背山面海，是青岛富人最爱的地方，也是高端改善的主要阵地。
05 城阳区
城阳区比较大，不同区域的价差也很大：
西边的高新区、红岛、河套、上马、棘洪滩，目前来看只有高新区、红岛可以一赌未来。
至于说为什么是“赌”，因为其位置很好，位于大青岛的中心，大配套比较多，学区也有崛起之势，但和西海岸新区、上合相比，其发展有点乏力。未来能否超过城阳核心区，很大可能还得靠那个行政中心搬迁的传闻，或者能获得诸如西海岸新区、上合那样的支持力量。
中部是城阳街道、流亭街道，城阳街道是城阳区的中心，配套充足，已经发展成为一个独立的城区。
南边的流亭，随着机场的搬迁，未来的机会还是很大的。城阳街道适合现阶段满足居住需求，流亭街道则可以满足对未来楼市的一些新希望。
城阳的西部和中部之间，还夹着一个白沙湾。白沙河的北边，遍布回迁、经适房，其楼市未来已经没有多少看头了。
白沙河的南边，开发商都主打高端，其实颇有些伪高端的意思。大家要记住一句话，市区容易形成高端居住区，郊区则很难，郊区还是配套更重要一些。
城阳东部是夏庄和惜福镇。北边的惜福镇，尤其是白云山区域，承接着城阳区人口的转移，未来或将成为李沧区的东李，但这个时间会很长。
南边的夏庄，小区和村庄交互，还有很长的路要走，其前景很难与惜福镇的中心地带竞争。城阳南的东方城区域，因为靠近李沧区，率先发展了起来，但公共交通是一个大问题，只能等15号线地铁了。
06 西海岸新区
西海岸新区实在是太大了，我截图都截不过来了。我在《西海岸新区买房宝典，看到请收藏！》一文中曾经对西海岸新区划分为7个区域：
其中1号板块包括安子、薛家岛、金沙滩三块；2号板块包括唐岛湾、区政府、长江中路商圈、香江路商圈；3号板块包括积米崖、灵山卫东部、石油大学西面；4号板块包括两河路以东、灵山卫以西的区域，基本以东方影都为中心；5号板块是原胶南市区，包括胶南老市区、西站、古镇口；6号板块区域比较大，包括老黄岛、轮渡、辛安、山科等区域，也是自贸区、中德生态园所在地；7号板块就是除上面6个板块之外的地方。
上面的猪肉图把西海岸新区比作五花肉，五花肉老少皆宜，受众最广，西海岸新区的楼市也是如此。
从西边的古镇口到东边的安子，从北边的红石崖到南边的唐岛湾，西海岸新区的面积是“市南+市北+崂山+李沧+城阳”的两倍，是胶州市的两倍，其房价也从1万以下到2万以上，对西海岸新区不熟的人很难选择。
我至今仍秉承我在2019年提出的观点，在西海岸新区买房，往西不要越过两河；积米崖以西买房不要离海2公里以上，最好是1公里以内。
积米崖以东的老黄岛区，买房要在嘉陵江路以南。
西海岸新区太大了，新房库存也太大了，上述只是我建议的买房区域。对于其他地方，你在哪里工作，可以在哪里买房。
07 即墨区
和其他区相比，即墨区是一个特殊的存在。
从下面即墨区的地图可以看出，即墨南边临胶州、城阳、崂山，其中崂山区是北部的山区，就是不临青岛的市区：
西边的即墨主城区，和青岛市区之间隔了一个城阳区，青岛市区的购房需求很难传导到即墨城区，到了城阳就截止了；城阳区的购房需求，在城阳区内部就可以解决。所以，即墨主城区，只适合在即墨工作的人买。
东边的蓝谷，距离自己的即墨主城区很远，距离南边的青岛市区也很远，基本位于两不靠的地方。这个地方能够发展起来，主要的是依靠政策力量，当政策力量撤力的时候，其楼市就很难再有起色了。
但蓝谷又是一个有海、有地铁、有大学的地方，环境非常不错。这个地方一是适合这里工作的人，二是适合手里钱多、想找个地方养老的人。
08 胶州市
胶州的位置，和即墨有点相似：
胶州东边是城阳区，南边是西海岸新区，但这两个区与胶州相邻的地方都是本区的偏远地带，胶州与青岛市区又有胶州湾相隔。所以其发展，更多的只能依靠自己。
在楼市上也是一样。北边的胶州主城，只适合本地工作的购买；南边的上合，借助上合新区的概念和胶州湾大桥的通车，吸引了一批青岛市内和省内其他城市的买房者，但后来房价的下跌证明这些人的判断都是欠考虑的。
上合与青岛市区的物理间隔，并不会随着大桥的降费而消除。所以，我同样只建议在上合工作的朋友在那里买房。
09 平度、莱西
平度、莱西这两个县级市，与青岛市区之间还要隔着胶州、即墨、城阳，基本吸引不到青岛市区的买房者。
所以，你在平度、莱西工作，就可以在那里买房，其他人是没有必要去买的。
好了，文章写到这里，已经基本把这张“青岛楼市猪肉图”分析完了。就像我们买猪肉还要挑挑拣拣，要考虑家庭成员的喜好，要考虑瘦肉、五花肉、排骨、猪头肉等的不同价格，买房子同样也要考虑这些。
在青岛买房，首先你要明白自己的需求是什么，预算有多少，在预算内最大可能满足自己的需求。
像，你想买个离工作近的，想买个学区房，想买个环境好的，这些都是需求。结合需求的强弱和未来出手的容易程度，我个人建议考虑的顺序可以为：学区＞环境＞地铁＞商业＞医疗等。
现在买房不能只考虑未来升值能力，因为那个时代已经过去了；首要考虑的是自己的居住需求，适合自己的才是最好的。
本文到此为止，希望能够对阅读本文的你有所帮助。若你正在买房，或者已经买房，也可以在文末留言，看看你买的那一块猪肉，有多少人也爱这个口味。
