01 这里的房价已经降到7000+

这两天翻看二手房成交记录，发现黄岛的维多利亚湾已经降到了7000+：

当然平均成交价还在8000多，但7000多的成交记录有很多。

大约是在2014年，那时候还属于万达的维多利亚湾首开，价格在五六千，吸引了很多刚需来买房。

后来融创接手万达，单价一度涨到一万二三，可如今的二手房却又降到七八千。

我们翻开青岛的地图，会发现维多利亚湾的位置似乎并不差：

维多利亚湾南边是隧道口的薛家岛，西边是黄岛中心，北边是辛安，东边与青岛市区隔海相望，还是妥妥的海景房。

现如今，西边距离维多利亚湾25公里的胶南，房价还在一万大几；北边的胶州、即墨市区也鲜少有这个价。

为什么处于如此看似位置优越的小区，房价却降到如此凄惨？

02 一些可以值得深思的原因

我在自媒体发表的第一篇文章是《买房要避开孤地和飞地》，其中提到了青岛的一些孤地和飞地，认为这些孤地和飞地很难发展起来，刚需需要谨慎购买，投资客更要远离。

其中提到的孤地就包括维多利亚湾：

如今看来正一语成谶。

维多利亚湾所在的位置是一个端头半岛，与西边的黄岛成熟区有一定距离，还经常有大车经过；东边又不能和青岛市区便捷联系，无论是隧道还是地铁都不经过这里。

交通不行，当初承诺的学区（育才和江苏路小学）也充满了水分，虽然挂了牌子，但也只是在业主的强烈不满之下的“权宜之计”。

偏偏这个小区还因为46%的超高公摊火遍了全国，不仅数度登上了热搜，更是掀起了全国对于取消公摊面积的讨论。

这个出名的原因，让大家更加不敢买了。

截止到9月20日晚上，维多利亚湾在售房源730套，在租房源617套。

大家越不愿意买，业主就越想卖掉，尤其是投资客；而作为正常居住的业主来说，因为交通等配套的不足，也有着置换的需求。

两项交互影响下，就造成了大量房子同时出售，供大于求，房价自然下降。

03 一些想法

我们来思考一个问题，维多利亚湾距离青岛市区和黄岛成熟区的距离，要比胶南、胶州、即墨近很多。

那么，从维多利亚湾去青岛市区和黄岛成熟区也要比上述郊区更快。胶南、胶州、即墨所占优势的，只是有一些本地的配套。

现在维多利亚湾因为暂时的交通、配套和供应问题，房价低于上述远郊区；等维多利亚湾的交通更加完善之后，房价是不是会比上述地方高？

毕竟，青岛的资金和人口有限，现在已经实施收缩发展的战略。在城市更新三年行动的计划下，发展重点正在向市区和近郊区转移，新区正在被撤离支撑力量。

到底是维多利亚湾房价不合理，还是上述远郊区房价不合理，或者是都不合理？

这一点，需要我们大家共同思考。

这里并没有想要向大家推荐房子的目的，我在维多利亚湾也没有房子，只是顺便想到了这样一个话题，所以与大家分享。