01 胶州无牌可出

要说自2018年至今青岛房价跌得最多的地方，胶州无疑是最惨的。

曾经胶州遍地1万+的楼盘，后来最低已经降到了五六千，很多买房者都损失很大。

早在2021年4月，胶州市在回复网友提问时就承认胶州楼市销售动力不足，影响了胶州的社会经济发展：

而在今年5月下旬至今，西海岸新区、城阳区相继取消限购，各种刺激楼市的政策频频颁布，胶州却面临无牌可出的窘境，因为胶州本就不限购。

西海岸新区、城阳区取消限购，对本就不限购的胶州楼市构成利空。很多本来不符合购房条件想买胶州房子的外地人，肯定会优先考虑西海岸新区、城阳区。

胶州市没有西海岸新区的海景和产业，也没有城阳区“近水楼台先得月”的地理位置，又面临着即墨区的潜在竞争，在楼市上可谓是困难重重。

楼市政策上无的放矢，胶州却可能在别的路子上趟出一条大道。

02 划区期望

关于胶州划区，可谓是牵盼着胶州甚至是整个青岛市人民的心。

胶州各方面都符合条件，一如我在《胶州划区的变局与机遇！》所说的那样，胶州在GDP方面是全国百强县，在人口方面是百万大县，在地理位置上是胶州湾沿岸唯一没有划区的地方，胶州还有胶东飞机场、上合示范区、地铁等，从哪方面来看都应该划区了。

可胶州划区却一直没有下文。

去年11月胶州民政局在一则回复中曾提到过：2021年，根据山东省、青岛市的通知要求，暂停全省各级各类行政区划调整的调研、论证、审核、报批工作，启动时间待上级通知。

眼见划区无望，胶州今年在别的方面起了新思路。

如我在《重磅！青岛又诞生一个新区，其发展中心将发生转移！》中写的那样，胶州成立了上合新区。

这个是仿效西海岸新区，胶州市即是上合新区，上合新区即是胶州市，上合新区是一个覆盖全胶州市的新区：

上合新区包含上图4个区域，中心由胶州老市区转移到了上合示范区。

这个构想是很好，可上合新区目前只是胶州市自己的提法，别说国家、山东省，就是青岛市层面上都没有相关批复的涵文。

所以说，现在胶州市还是胶州市，并没有成为区。

不过，随着昨天国家一份文件的透露，胶州划区或许将迎来新的机会。

03 胶州的新机会

昨天，国家全面深化改革委员会第26次会议通过了《关于加强和改进行政区划工作的意见》。

在这份重要文件中，提到了行政区划方面的基本意见：

虽然文件强调“非必要的不调、拿不准的不动、时机条件不成熟的不改”，但依然提到了：要加强战略性、系统性、前瞻性研究，组织研究拟定行政区划总体规划思路，提升行政区划设置的科学性、规范性、有效性，确保行政区划设置和调整同国家发展战略、经济社会发展、国防建设需要相适应。

这就意味着，新一轮行政区划改革或将启动。

那么，我们来看看胶州是否符合“提升行政区划设置的科学性、规范性、有效性，确保行政区划设置和调整同国家发展战略、经济社会发展、国防建设需要相适应”这一条件。

前面说过，胶州是胶州湾沿岸唯一没有划区的地方，青岛历来秉承“环湾发展”的基本方向，所以胶州划区有利于青岛“环湾发展”的整体性、系统性、连贯性，符合“行政区划设置的科学性、规范性、有效性”。

胶州有青岛唯一的4F机场，还有上合示范区这一国家战略，其人口、经济在青岛全市中占比很大。胶州划区对于上合示范区的建设裨益很多，自然也符合“同国家发展战略、经济社会发展、国防建设需要相适应”这一条件。

所以说，这一轮行政区划改革一旦启动，胶州将是率先划区的一个地方。

这是胶州的一个机会，也是胶州楼市的一个机会。

但根据即墨划区对楼市的带动来看，划区对楼市短时的带动影响较大，长期来看还是要靠地方的经济社会发展程度来支撑。

没有经济和人口做支撑，别的都是浮云。