对于这一点，大家可谓是众说纷纭。有说青岛楼市已经彻底不行了，有说马上就要反弹了，婆说婆有理，媳说媳有理。

抛开这些泛泛的说谈，今天我想从数据上带大家看一看现在真实的青岛楼市。

01 房价还在继续下跌

关于房价，我们先来看一看贝壳的数据：

可见，自9月份开始二手房房东的挂牌价开始降低，心理预期持续下降，这代表着青岛二手房进入了买方市场。

再来看一看国家统计局的数据：

国家统计局每月发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况中，山东被纳入统计的是青岛、济南、烟台、济宁四个城市，我把这四个城市的新房、二手房近一年的环比上月变动情况都统计在了这两张表中。

上面两张表中，数据超过100%代表这个城市的房价环比上月是上涨的，我标注成了红色；低于100%代表是下降的，我标注成了绿色。

可见，最近两三个月，山东被纳入统计的青岛、济南、烟台、济宁房价全部出现了下跌。

具体到青岛来说，新房从9月开始持平，10月开始下跌；二手房上，9月已经开始下跌，目前已经连续下降了3个月。

在这之前，青岛新房房价连续上涨了9个月，二手房连续上涨了7个月，这就是今年上半年所谓的小阳春。

02 供需走势逆转

由于新房的具体数据难以获得，而且新房很多时候难以反映真实的市场行情，所以我以二手房为例来分析青岛楼市的供需走势。

上一节说过，自今年9月份起，二手房成交价、挂牌价都出现了下降，并延续至今。

做生意的，都知道低价多销的道理。商品的降价往往会引起买家心理预期的变化，一开始是被吸引来，然后继续降低的价格就会引起买家进场买入。

青岛二手房也是这样一个商品。

在二手房成交量连续下降4个月后，在二手房成交价、挂牌价连续下降2个月后，11月份青岛二手房成交量出现了反弹。

这一点从贝壳的数据也能体现出来：

今年7月份之后，青岛的新增房源数量逐月下降，这说明随着二手房价的下降，房东的售房意愿降低。

而从5月份开始，青岛的二手房带看量逐渐下降，并与新增房源数量的下降呈并驾齐驱之势。

但9月份开始，二手房带看量强势反弹。这说明，房价下降引起了买房者心理预期的变化。

把上面两节内容做一整理就是：现在青岛房价还在继续下降，房东心理预期还在下降，青岛楼市还是买方市场；另一方面，青岛房东售房意愿降低，部分买房者对未来房价的预期发生变化，并开始入场看房，9月份开始的带看量逐渐上升慢慢造成了11月份的成交量上涨。

03 背后的原因

万事皆有因，万事皆有果。

对于青岛房价下降的原因，主要有以下几点：

今年上半年青岛楼市迎来了小阳春，但也有一些城市迎来的是大阳春，结果也就迎来了更为严厉的调控政策。青岛虽然不在其中，但趋严的政策环境也间接影响着青岛买房者。

其次，下半年开始信贷环境骤然趋紧，青岛房贷利率普遍上涨了一个点，更是对二手房限贷、停贷，这对于楼市影响很大，改变了很多买房者的预期。

另外，房地产税、开发商频繁暴雷等也在影响着买房者。

那么，带看量、成交量为什么分别在9月、11月又出现了上涨呢？

我们知道，9月我国楼市出现了政策底；10月假期一过，信贷环境逐渐放松，放款速度加快，到了11月份贷款利率也出现了下调。

国家各级别的领导和主流媒体轮番为楼市站台，一些暴雷的开发商也迎来了解决措施，我国楼市迎来了适度宽松时代。

正因为此，随着房价的继续下降，一些买房者就下场看房、买房了。

在这种卖房者因降价惜售、买房者因降价入市的行情下，青岛二手房在售量出现了有意思的变化：

在我对贝壳二手房在售量的监测中，上述四个时期的数据很能说明问题。12月19日之前的90天内，成交房源2222套，比9月14日、4月4日都少。但是，12月19日的二手房在售量比9月14日少了11248套，比4月4日也少了2209套。

为什么成交房源减少，二手房在售量也会减少呢？唯一的解释就是，二手房新增量减少了。

今年3月份时，青岛二手房新增16457套，到了11月份只新增了9664套。

不过另一个现实问题也不容忽视，青岛仅贝壳平台上二手房在售量就多达7.4万套，新房去化周期达到26个月（其中住宅18个月），青岛的楼市库存量还在高点。

不管怎样，青岛楼市确实出现了重要的转折点。房价下降已经引起了带看量和成交量的上涨，在这种局势下，年后是否还属于买方市场真的要打一个大大的问号。

对于刚需、刚改买房者，真的要重视这种转变了。

#青岛#