青岛，自从上合峰会后，就一路飘红。近来在上合示范区、自贸区等利好不断加持下，更是喊出了“南深圳、北青岛”的口号。

北京除外，天津与青岛作为长江以北两个基本面比较好的城市，双双都是GDP万亿俱乐部成员，房价自然也都比较高。那么，在当前楼市整体普遍下行的大势下，两者相比，有何相似之处和不同呢？

NO1.天津的二手房——出乎意料

近日，笔者碰巧去天津出差，深入了解了一下天津的楼市行情。总体来说，天津房价的跌幅还是超出了我们的预料，相比2018年时的最高点，普遍跌幅在30%以上，一套房子跌幅百万都很正常，可谓是“惊心动魄”。相比较来说，青岛市区二手房一般单价普遍跌三五千、总价跌三五十万，跌幅基本上在20%以内，还算是没“伤筋动骨”。

据笔者天津朋友所述，其在滨海新区有套学区房，去年最高点时曾卖到290万元左右，但现在200万都不好出手。朋友的单位近两年从外地招聘了30多名新人，这些人来天津后，正敢上天津房价如日中天，一天一个价，眼看着水涨船高的房价，很多人仓惶入市，结果正好敢上高点，目前基本全部套牢，一提起房子都叫苦连天。

在跌宕起伏的形势下，有高位站岗的，也必然有低仓捡漏的。笔者的一名天津同事，盯住某小区房源已很久，去年最高点时同样户型房价基本在260万左右，但目前已跌到了160万元，他觉得基本已触底，最近果断入手一套。签合同时才得知，房主原来是个炒房客，在小区共有3套房源，目前每套市值已亏损达50多万元，由于面临断供风险，只好赔本割肉。

NO 2.天津的新房——急不可耐

二手房市场如此冷淡，跌幅较大，这与青岛似曾相识，那么新房呢？据悉，因资金链紧张，一些天津楼盘开始不计成本地持续降价，甚至不乏价格跳水30%以上的项目。

如8-10月，以*力、*商、*晟团泊东项目降幅最高，主打5xxx单价，降幅超30%，拉低全市价格预期。以*创、*力、*盛、**园的环城项目降幅达15%-18%，万科开启特惠通道，降幅达15%。与此同时，*地、*侨、*劲、*茂、*越也陆续加入降价阵营，降价幅度7%-11%。

不得不说，当地各大房企以价换量的决心远超我们想象。而相对来说，青岛的新房价格，由于之前限价备案比较严，在这一轮行情中，慢慢回归市值，新房价格跌幅相对有限。除城阳、胶州等因供应量大，去化困难导致降价明显外，其他区域感受并不明显。

目前为止，青岛区域楼盘还没有出现公开大幅跳水降价潮，九折以下折扣都很鲜见。大多开发商都还是通过去装修、送车位、送礼品等花样形式变相进行优惠，基本还处于“犹抱琵琶半遮面”状态，远未达到天津楼市那样赤裸裸的“拼杀”状态。

NO 3.天津的房产数据——跌跌不休

如果说，微观的感受并不一定全面和准确的话，那让我们再看看天津的房地产数据吧！

统计数据显示，9月天津新建商品住宅成交126万㎡，成交均价15226元/㎡，价格已连续三个月呈下降趋势。有消息称，天津市中心的融创中心从2016年的均价3万5，降到了现在均价3万。各种楼盘降价打折消息，都显示着天津楼市的凉意。

市中心的房子，通常是抗跌的象征，二手房房价则是房价趋势的指向标。9月天津二手房均价 21875元/m，环比上月下跌 0.78% ，同比去年同期下跌 6.05%。二手房市场从今年5月开始就下行，10月天津二手房均价（市区、环城）跌幅0.92%，已经是六连跌。

NO 4.为什么天津的房价跌得狠？

天津作为离首都最近的大都市，好歹也是直辖市，是国家中心城市，是京津冀“首都经济圈”城市。论哪一条，抗跌能力都应该比青岛强很多，那又是什么原因呢？笔者认为除了调控政策等共性因素之外，最根本的有两点：

其一，之前房价涨幅太猛。天津房价本来就不算低，市区都达到20000+，自2017年下半年开始启动上涨以来，到2018年上半年到最高点，短短1年时间，涨幅基本都达到了30%-60%的水平，可谓是“疯涨”，动辄三至五万元的房价很明显脱离了天津实际的基本面。房价暴涨的背后难以形成有效支撑，天津人口增长缓慢，收入水平并不高，毕竟与北京等一线城市还有明显差距，并受北京资源“虹吸效应”影响，因此，房价快速回落也是必然的。

其二，供求过剩，库存高位运行。据统计，截至9月末，天津商品住宅存量为2318万㎡，去化周期20个月；天津商品房总库存量为4182万㎡，去化周期约33个月。天津整体库存压力较大，去化周期冗长，压力指数也真算是历史级的。与此同时，二手房挂牌量一路走高，光贝壳找房的挂牌量就已突破10万套大关，而成交均价却“六连跌”。

与此同时，楼市低迷形势下，中介们一般更喜欢卖新房容易成交，导致二手房流动开始变慢。而房价处于高位水平的城市，二手房卖不出去，又哪有钱来买新房？尤其是改善类房源更是拖滞明显。这样一来，新房和二手房双双陷入了“泥潭效应”。

NO5.相比天津，青岛房价还会跌吗？

青岛之于天津，相似之处在于：一是两者房价总体价位都高于一般二三线城市，主城区3-5万元区间的房价相对于其居民收入水平还是明显偏高的；二是在这一轮房市涨潮中，两者涨幅都较大，基本都实现翻倍；三是两者涨跌时间节点基本同步，都是自2017年启动上涨，到2018年达到峰值，然后开始下跌回落，并且跌幅都较大；四是两者人口导入和增长都比较缓慢，收入水平都偏低，难以对房价后市形成有效支撑。

然而，相比较来说，天津对房价的支撑优势还是要明显高于青岛的：

一是经济体量优势。2018年天津的GDP达1.88万亿，而青岛仅1.2万亿，虽然近年来天津增速放缓，但总量差距还是比较大的。

二是人口数量优势。天津人口规模达1500多万，青岛不足1000万；并且天津的人口吸引力要明显高于青岛，仅2018年5月启动的海河英才计划，1年多时间就吸引16万人之多，且平均年龄仅31.8岁。

三是教育资源优势。天津的高考优势众所周知，相当于加100分的升学优势，不断地吸引着山东、河北、河南等周边一批批高考移民趋之若鹜。对高考难度较大的青岛而言，近年来也出现不少天津移民潮，而要移民落户和陪读高考，买房也必不可少。

四是政策战略优势。天津对接、融入、服务京津冀协同发展国家战略，承接北京非首都功能项目发展，其先天地理和政治优势也是一般城市无法比拟的。像青岛最近才获批自贸区，天津自贸区早在2014年就已获批；青岛引以为豪的西海岸新区GDP规模仅3000多亿，而天津滨海新区GDP达1万多亿，远不是一个重量级的。

天津的优势如此明显，但依然难以支撑房价的大幅下滑，那么青岛呢？青岛之于天津对房价的支撑优势，估计也就只有气候和环境了，其次库存还相对合理。但是如果仅凭这一优势，能形成对外来购房者的持续吸引和导入吗？如果限购限售政策持续没有放松迹象，以天津作参考，青岛目前理应还未见底，那房价持续下滑在所难免。

NO 6. 综 述

最近召开的十九届四中全会并没有提及房地产，在现在这个时点，也许不提是最好的处理方法。这让我们能确定的是，政策起码不会再紧了。

另外，各地方政府在调控政策方面，都在不断试探性的前进：深圳调整豪宅税费、南京发布人才购房专门文件、广深等9城对香港释放745万张房票——

10月15日，天津也发布《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施（试行）》征求意见的公告，其中，明确指出在“两个中关村”工作的职工，无需提供在津社会保险和个人所得税证明，即可购房。

最近青岛西海岸新区也在人才引进购房方面开始做文章，这起码会在后续注入新生力量方面起到托底的作用，但整体来说还是比较严。

那么，对标天津，青岛的房子还会跌吗？笔者认为，一切还要看政策！政策持续不放松，应该还未见底，但也已快进入“安全区”，基本不用担心买完后无底线的降。因为二手房降幅再大，业主就不卖了，成交量就停住了；新房降幅太大容易引起市场恐慌，开发商也会被政府约谈；房价如果跌幅超过30%，也已触及银行压力测试警戒线，容易造成断供潮和影响金融稳定；而对政府来说，稳房价则是主基调。因此，下跌的期望值不宜过高。然而，如果政策开始在松动，那整个行情会逐步止跌企稳，但也不要期待短期内会再出现年初小阳春那样的行情了。毕竟“过热”就要“挨打”。