看着最新一期的冰山指数，老王不禁感慨万千。去年还经常处于领头羊位置的青岛，在经历了连续的阴跌之后，在金九之前排在了33个城市的榜尾。

金岸世家   7550元/平起 比邻双地铁，1小时通达青岛主城

华庭丽景  均价9000元/平70年大产权品质洋房，学校就在家门口
 

贵和嘉悦府    7660元起 城市核心唯一多元化户型接轨国际
 

昱苑·金岸丽景三期  起价8065元/起，约108-128㎡花园小洋楼
看房热线 15854210555

（图片来自冰山指数公众号）

原因很多，我认为最应该分析的是外来购买力。

如果没有外地购房客，在上一轮牛市中，西海岸、高新区、即墨的房子是不会那么快被一扫而光的。但是从2018年下半年开始，外地人购房热情已经大大减退。不要说创智新区，就是蓝色硅谷不少老盘的销售都已经非常惨淡，胶州开发区的商家已经“出海”，主动去鲁西南寻找“韭菜”。

限购是一大原因，很多外地人想买西海岸、高新区的房子，但是又能迁徙户口，所以只能暂时搁置。但是放开限购牛市就会重启吗？

我认为很难。首先，在过去三年的牛市中，青岛其实已经透支了周边的投资型刚需购房者，许多养老族、为孩子存房的父母，在过去三年中都已经完成了置业计划；第二，外地的新韭菜也没有“余粮”啊。在全国范围内，棚户区改造货币补偿已经越来越少，拆迁户们拿到手的是房子不是票子，拿什么来青岛买房？第三，购房者心态变了。许多人一看当地的房子都在不断落价，上网再看看青岛也是如此，那么他就不会再孤注一掷来青岛买房。第四，就是目前有些区域宜居属性实在太差。以为只靠画饼就能引来源源不断的外地人。但是楼市凉下来之后，外地人也会冷静下来。他跟着你的看房车来青岛，满眼都是楼盘，走出来想买包烟都找不到超市，价格和当地配套齐全的市中心差不多，他们心里肯定也嘀咕：这样的房子能住吗？

所以，现在我们去一些全国性房企的营销现场，我们还可以看到许多外地牌照的汽车，你不要以为这是盛世归来，这可能只是开发商油补政策比较诱人，一些外地客也想来青岛看看罢了，这些楼盘降价时可能比谁降得都猛。

从目前的市场来看，下半年或者明年上半年部分区域很可能会放开限购，但是即使放开，因为上面的四大原因水量也很有限，不可能润透所有的旱田。西海岸项目周边配套比较不错的地铁房、高新区有商业综合体的网红大盘、胶州即墨主城区周边配套完善刚需楼盘。

一些存量巨大、配套匮乏、甚至连暖源、气源都解决不了，主要靠大饼支撑的区域，就如同贾布斯的股票，肥皂泡破灭后，就是一个万劫不复。

No.2

新都心的盛极而衰

现在楼市的价格战，城阳目前打得最为惨烈。各种特价房就如同是战场上的手榴弹，不断被开发商抛出来。有的开发商在超过10%的折扣基础上，甚至又赠送了十年的物业费，这种优惠力度可谓空前。

相比之下，新都心板块还是比较稳定，虽然和达打出了一个低起价的广告，但实际上售价并没有降多少。

但是在这个以本地刚需为主体的分析段落里，我不想去关注城阳，而是要关注主城区过去几年人气最旺的新都心。因为这是一个牵一发而动全身的区域，南边可以影响市南的房价，北面辐射李沧。对于刚需来说，了解了这个片区未来房价的走势，就会明白在主城区什么时候可以出手。

目前的新都心，在售楼盘都比较惨烈。以某央企最后一期的楼盘为例，虽然打出了错过就不再的招牌，但是销售也是举步维艰。但是，我们还应该看到的是，保利、青特的新盘在今年又会进入这个战场。

但是与处在新都心核心区的老盘不同，这些盘不管如何宣扬“浮山后”、“新都心”的区位优势，他们的位置都不算太好，基本上只能算是一个地铁房。一个青岛土生土长的朋友，去看了和达，到了营销中心连门都没进。“总价这么高，位置也不好，有这钱去崂山买二手了。”这个朋友如是说。

手握重金的拆迁户几乎没有了，手里能拿出二三百万的刚需很少且越来越挑剔了，换房族……看看我们全市的二手房成交量，在许多房东大幅降价的情况下， 主城四区成交量也只有三四百套，其中还有不少出国不买房的。这些人在亲身感受到市场的冷后，还有多少人会立即买房呢？

上一个周期中，降价潮主要是在城阳、东李片区，主城区主要是横盘微降。但是目前这个态势下，今年的价格战很可能会蔓延至主城区。一旦年底新盘入市后，新都心打起价格战，那么主城区的刚需市场都会地基不稳。其实我们现在就可以看出一些苗头，在市南区东部、浮山后，许多二手房的价格不但跌破了3万元的大关，很多都已经落到了2.5万元左右。

包括人气一直颇高的鲁信长春花园，一个朋友刚卖了房子，比上个月同户型的房子少卖了10万元不说，还多送了一个车位。

所以，即使你因为二师兄的身价在飞涨觉得钱越来越不值钱了，也不要在目前这个价位上盲目出手，因为年底或者明年年初机会或更好。

在房子越来越多，购房者越来越少的情况下，我相信新都心的开发商也会像城阳的开发商那样，拿出足够的诚意来。

No.3

捡漏的机遇

内外刚需都分析了，就想再唠叨几句出手的机会。我希望，大家看我的文章千万别犯教条主义错误。老王说年底房价可能更低，那我就等到年底再出手。我说过很多次，不是这样的，特别是买二手房和一些性价比比较高的新房。

手机里有很多房产经纪人朋友，最近我发现他们发特价房的频率越来越高，有些房子真是很不错。房子是业主自己盯着装起来的，即使住了一段时间，其装修的品质和舒适度都远远高于新房，而且价格也是非常实惠的。这样的房子，出来依然会两三天就没了。

即使你现在钱不够，还没有到自己的买房时机，你也要去看。因为这样你对市场对房子的品质就有了一个立体化的了解，未来看到许多“表演”时心理更有底气，而不是房托一忽悠你就冲上去了。

还有就是新房。市场总体不好，一些好项目成本销售也会受影响，但总体来说还是片区内人气最高的楼盘。开发商不会总是赔本赚吆喝，所以当收回一部分资金之后，基本达到了今年的营销计划之后，房价可能回调到一个更为合理的位置。所以，对待新盘的态度也不是消极等待，除了对楼盘的性价比你要心中有数之外，还要关注其去化率。对于一些去化率还不错的新盘，金九银十最后的促销期，或许是今年最好的出手时机。