10月21日，国家统计局发布了2019年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，济南、青岛、烟台、济宁纳入统计。

金岸世家   7550元/平起 比邻双地铁，1小时通达青岛主城

华庭丽景  均价9000元/平70年大产权品质洋房，学校就在家门口
 

贵和嘉悦府    7660元起 城市核心唯一多元化户型接轨国际
 

昱苑·金岸丽景三期  起价8065元/起，约108-128㎡花园小洋楼
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总体看，9月份商品住宅销售价格涨幅基本稳定。

但青岛作为山东最好的城市，二手住宅9月份销售价格环比下跌0.7%，同比下跌2.5%。

去年今年房价已经跌了20%。

于是很多人喊出，青岛的房价将重回2016年底。

我们回顾一下青岛的房价，2011-2016年9月房价稳定在1.25万左右。2016年9月-2018年8月直接暴涨至2.1万每平，上涨了约50%，这一年有人哭泣有人暗爽。

2018年8月至今房价一路下跌，现在1.7万每平了。

跌回2016年，也就是13500元左右，这意味着目前青岛的房价至少要下降26%左右。

去年樱桃去考察青岛的时候就已经说过了，越偏远的地段，只要等房价翻倍之后，一旦没有了套利空间，市场必然进入下滑阶段，特别在同一个城市内，开始出现内部分化。

所以青岛部分郊区是有可能会降落到2016年的水平的。

2018年年底，房价在全国楼市调控寒冬中好不容易放缓脚步，这时候有一个城市却悄悄放开了限售，此径一度引发媒体热议，称其为打响楼市调控放松第一枪的叛逆者，它就是山东菏泽。

此后山东三四线城市越来越被人们所熟知，这些城市的房价表现一点也不比一二线差，尤其是名不见经传的泰安、威海、日照成为了中国首批房价涨过万元的三四线城市。

截至目前，山东16地市房价均价突破一万的城市共有5个，青岛、济南、泰安、威海、日照，另外烟台均价9855元/㎡紧随其后，像聊城、德州在8000-9000区间，淄博、临沂则更高一些在90000-10000区间。

很多人会奇怪，为什么日照房价会怎么高？这里的日照可以换成泰安、临沂、淄博，甚至是这些地市级下面的小县城。

就拿日照来说。

在2018年在山东省GDP排行榜上，日照以2202.17亿的经济，排名倒数第二。

2019年1月份，济南又把经济倒数第一的莱芜合并掉，以至于日照的经济沦为山东倒数第一，落得和枣庄比拼上下的尴尬局面。

在很多山东人眼里，日照经济并不发达（这里没有地域攻击的意思），除了经济和工资省内倒数，让人印象深刻的是收费的海滩、钢铁厂，其他大型企业并不太多。

然而就房价却惊人的突破一万均价。

数据显示，2019年10月，日照最新房价均价为10148元/平米，最重要的是在日照256个小区的挂牌均价中，最高的竟然已经达到了21137元/㎡。整体房价排名可以算得上山东第五（青岛、济南、烟台、威海）了。

经济倒数第一，房价却高居省内第五。这是很多人都想不通的。所以最近很多日照的刚需购房者都很愤慨。

那么是什么托起山东三四线城市的房价呢？

有人说是因为经济。然而事实上，这两年山东经济的发展并不顺畅，且因为产业结构偏于低端工业化，人均收入没有得到有效提升，不足为证。

还有人说是因为人口，山东人口接近一个亿，住房需求量巨大。但数据显示，2018年在全国人口净流出量排行上，山东位列第二，山东这些年对外地人口的吸引力在逐年下降。

不是经济也不是人口，那么山东三四线这波大牛市到底源于何处？

答案很简单，就是耳熟能详的货币化棚改！

货币化棚改是催升三四线房价的一剂猛药，山东表现得最为极致。

从2015年到2018年，山东棚改规模一直都是高速猛增，而且一直稳居全国第一，更有菏泽这样的棚改大户全国闻名。

大规模的棚改，以及对货币化安置的鼓励导向（如之前货币化安置还有奖励），催生了一大片拆迁户。

昨日还穷的叮当响，今日便手握重金。手里拿着这么多钱干什么用？

一看楼市这么红火，自己还没地方住，就只能填补积蓄再买住房，以此，一波接一波棚改促发的购房需求带动山东房地产市场一路飘红，销售规模从2016年就突破1亿平米，2018年更是高达13454.7万平米。

山东三四线棚改规模之巨，时间之长，在中国历史上都是绝无仅有的存在。

如果棚改货币化政策是山东三四线城市房价上涨的主动力，那么，何时买房的判断标准就相对很容易了，只需关注棚改政策的方向即可。

2018年高达84.3万套，而今年竟然是21万套！下调力度不仅是腰斩，简直是冰刹。

山东三四线城市棚改已经接近尾声，所以山东三四线城市的购房者不必着急上车，等房价回落，房贷利率下调后再做打算。

如今山东的标杆城市青岛已经带头下跌了，未来两年后，山东三四线城市会重复青岛的故事，下跌不可避免。

文章综合自樱桃大房子/子木聊房/济南楼市参考