二手房市场跳水频现 降价房源不断探底
楼市降温新房先感知，但论反应二手房表现则更为明显。近日，朋友圈中介们甩房源路数明显演变为：直降*万、急售、跳水价……，从市场了解来看，市区浮山后区域二手房报价已探至24000-25000元/平，李沧区东部百通馨苑板块报价急售房源在21000-23000元/平， 李沧西部区域房源在19000-21000元/平左右，整体报价较前几个月下降幅度10-30万不等。
从市场来看， 市区二手房源价格已与新房报价趋于持平，二手房板块相对成熟，新房有交房周期，因此选择市区的朋友，可新房、二手房同比对比，合适的即是好的。
新房市场近郊板块PK 人气浓淡需慎重
高新区高层带装修受限价、公证摇号影响， 目前均价在11000-13000元/平左右，相对较高者为红岛改善盘带装修均价在14000-15000元/平。
代表楼盘：世茂公园美地、中欧国际城、鲁商蓝岸新城、新城云樾晓院、融创红岛湾、新城红岛湾等。
即墨创智新区目前在售高层带装修均价在13000-15000元/平左右
代表楼盘：海尔地产·中央花园、鲁能公馆、万科朗润园、骊山国际、天一仁和郡、鲁商中央公馆等。
即墨蓝谷区域目前洋房均价17500-2000元/平左右 高层带装修均价在11000-12000元/平。
代表楼盘：奥园海泊澜湾、三审国际海岸、中建领海尚溪地二期尚锦苑、鲁信和璧花园、蓝谷之光等。
胶州经济技术开发区目前在售高层带装修均价在10000-12000元/平， 多数刚需房源均价在10500-11000元/平之间，个别定位高端项目价格略高。
代表楼盘：荣盛锦绣外滩··观海阁、三木家天下·文澜府、樾府、碧桂园湖悦天境、远洋·御城、花样年碧云湾、天一仁和悦海大观、奥林春天、青岛达观天下等。
胶州少海板块目前在售高层带装修均价11000-12000元/平左右 洋房15000元/平左右
代表楼盘：中海九唐、中洲半岛城邦、保利叁仟栋、新城·玺樾、协信天骄观澜国际社区、枫林小镇等。
胶州临空经济区目前在售高层住宅带装修11000-12000元/平。
代表楼盘：旭辉银盛泰锦悦都、三木空港小镇·云璟等。
西海岸新区原胶南老城区、胶南中央活力区目前在售高层带装修均价在11000-12000元/平左右。
代表楼盘：中建锦绣城、青实东珠首府、绿地国际花都、剑桥小镇、红星天铂等。
近郊板块规划依赖度强 成熟度欠火候
综观青岛近郊几个热门板块，重大规划傍身，不相上下， 而成熟度上来看，多数均已迎来建设期。多年深耕积淀，地铁建设已在蓝谷、原胶南、高新区、临空经济区开花。
蓝谷规划情况
商业配套来看，蓝谷的港中旅度假区商业区一直萧条，区域内规划配套的商业中心不乏，人气欠缺。高新区有利群、奥特莱斯规划以及中欧、世茂、融创等自配商业地块，多数处于初步建设或规划阶段。区域内相对较热的仍为交房较早的世茂附近的华贯路以及高新区管委旁的凯丰国际附近。
即墨创智新区规划示意图
创智新区虽然目前已有部分即墨政府办公楼运转，市民健身中心、学校、医院等已建成或在建，但商业相对寥落。
西海岸原胶南板块，成熟商业中心仍为老胶南中心地段。
胶州经济技术开发区大致规划
胶州经济技术开发区花样年、荣盛锦绣外滩以及经开区管委周边规划配套有商业地块，但当地地产销售圈内的“海达CBD”（海达如意金岸沿街几个网点）可见一斑。胶州临空经济区、少海板块人气同样无多。原胶南老城区人气相对略好，胶南中央活力区相对处于崛起阶段，部分盘临近地铁性价比上增分添色。
与主城交通互联谁更胜一筹？
综合比较来看， 交通、规划、商业甚至产业园区规划这几个热门板块几乎不相上下， 而价格上相对限价的高新区和原胶南相对较低，略占优势。与青岛主城区的互动距离上来看，高新区与青岛主城区一道环湾大道的距离；原胶南距离西海岸原黄岛主城区距离差距不大；即墨创智新区和胶州经济开发区、临空经济区相对略远；即墨蓝谷与主城区的交通互联目前已开通地铁M11号线，以及滨海大道可直通，距离上较高新区对比略远一点，较创智新区略便捷一点。
通过价格、综合配套人气、交通互联来看，目前高新区仍可作为青岛楼市相对洼地。刚需置业着急上车的情况下， 仍不失为比较优的选择区域。而考虑西海岸区域自住的需求，原胶南老城区、中央活力区可做置业参考。
低首付重现江湖 茶水费趋无 特价房加码
青岛新房市场涌现多盘主动支持公积金、组合贷，更有城阳新盘龙湖舜山府低首付出现，首付18万起主推改善品质高层， 预计均价1.51-1.6万元/平。
低首付重出江湖
城阳新盘龙湖舜山府亮相爆出首付18万起，预计均价1.5-1.6万元/平。项目规划别墅洋房和高层产品,具体为合院约190㎡,叠墅约140-150㎡,洋房约180㎡,高层约108-143㎡。价格待定，预计10月首开。
组合贷、公积金这些盘都支持
中交中央公元四期最后两栋楼2#、7#将于14号认筹，首付四成，高层均价11000元左右，正常办理公积金，预计推出的户型面积有90-128㎡的套二、套三。具体开盘日期和价格待定。
金凤凰铭品住宅户型建面114平、116平、143平三种，均价20000-21000元/平，支持公积金贷款，混合贷款和商业贷款；项目商铺户型建面40-230平，均价22000-23000元/平。
天泰·时光印象主推建面105平电梯洋房，7399元起，整体均价8800-8900元/平。不限购，可公积金贷款。预计2019年12月31日交付。
特价房源、送车位多家呈现
与上半年装修、车位单独计价不同， 楼市降温后送车位、送装修已成主流。例如，西海岸品牌盘融创·万达维多利亚湾近期多次加推，带装修全款送车位、按揭加2万送车位，均价12300元/平，此价格与年初开盘价一致，而近期则车位偏于赠送。另一方面， 西海岸上半年多盘需加10-18万不等茶水费的现象消失，不绑定车位、不加茶水费直接购房也成了近期趋势。
特价房方面，近日西海岸恒大水晶广场推出部分特价房源，最高立减51万。
新房市场的变化是潜移默化的，特价房源出现、支持公积金、赠送车位等，二手房的变化则是明显的， 直降价报出，无论何种形式，市场降温到一定程度，都意味着刚需出手上车的机会，选择好区域 、地段，符合自己的需求，则是最好的。
