原标题:2018年上半年青岛房地产市场形势总结与趋势展望

2018年上半年青岛房地产市场经历了过山车般的形势变化，下面就对上半年的青岛市场进行简单的总结，并对下半年的市场趋势进行展望。

宏观环境分析

2018年上半年，青岛市密集出台了房地产调控政策，严格规范房地产市场健康发展。

1土拍政策

2018年3月9日，青岛市宣布将拍卖方式出让位于高新区两宗商住地块，值得关注的是，根据出让文件，这两幅地块执行土拍新规：当竞买报价达到或超过最高限价后，网上土地竞价中止，转入网下竞公共基础设施建设资金，由公共基础设施建设资金出资最高者竞得国有建设用地使用权。这是竞房价，竞自持面积以及竞人才公寓配建公寓比例之后，青岛土拍再出新规。

2公开摇号政策

2018年3月16日，红岛经济区召开房地产市场整顿工作会议，全面梳理存在的问题及下一步措施，并制定红岛经济区房地产市场整顿工作方案，加快建立健全长效管理机制，促进房地产市场平稳健康发展。会后先后出台了《关于开展红岛经济区商品房销售市场专项整治工作的实施方案》和《关于整顿规范红岛经济区房地产中介行为专项整治工作的实施方案》，并成立两个专项工作组，对辖区房地产开发企业及中介机构开展专项检查工作。

3户籍新政

2018年3月30日，青岛政务网正式发布《关于深化户籍制度改革的实施意见》，据实施意见，青岛将适度放宽城区、大幅放宽新区 、全面放开县域落户政策。严格限制城镇居民到农村落户。到2020年，全市常住人口规模达到1000万人左右，户籍人口规模达到850万人左右。

42.0版限购限售政策

2018年4月18日，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》，限购令2.0版本正式拉开帷幕。

通知规定，在市内六区范围内，对已拥有1套住房的本市（七区三市）户籍居民家庭能够提供从购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对在上述区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供上述纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。在本市范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。

总体来看，青岛上半年房地产相关政策的陆续出台，调控力度持续增强。对于市场的供求两端积极进行调控。供给端方面，在土地紧张的区域通过限制土地拍卖溢价率、熔断机制以及超出最高限价竞公共基础设施建设资金的设置；在郊区加大供地力度，形成有效供给；需求端方面，通过限购与限售政策两方面调控市场，在确保刚需的同时又能保持市场的良性发展。从销售端的公开摇号确保公平，到吸引人口落户政策，提高城市的人口吸引力与经济增长的活力。

市场环境分析

商品住宅市场：青岛楼市量价小幅回调

（1）新房成交：上半年市场一季度下降，限购新政刺激二季度小幅走高

2018年上半年，市场热度小幅回调，青岛住宅共计成交860.45万平方米，月均成交143.4万平方米，同比小幅下调4.46%，成交量仍旧在高位运行。具体来看，一季度月均成交129.97万平米，同比下降15.32%，3月成交面积上升至200.53万平方米；二季度月均成交约156.85万平米，同比增长6.87%，受限购政策的影响，4月份的成交量达到了近18个月的峰值，然后在5月份出现了明显的下降，418调控政策效果明显显现显著。

（2）区域成交：区域成交量跌多于涨，黄岛区成交量位居首位

2018年上半年，黄岛区、高新区与莱西市成交量同比出现上升，其中高新区成交量翻番，莱西市涨幅超七成。市南区、市北区、四方区、李沧区、城阳区、即墨区六区及胶州、胶南、平度成交量同比均有所下降，市南区下降44.21%，跌幅最大。成交量上涨区域主要原因在于供应量同比增加，其次是中心市区的溢出效应。成交同比下降区域主要原因还是供应不足，其次是限购限售等措施的影响。

（3）成交价格：上半年青岛住宅平均成交价格同环比均上涨

2018年上半年，青岛住宅平均成交价格为11398.44元/平方米，同比上涨14.17%，环比上涨11.20%。分季度来看，一季度青岛住宅成交均价为11385.83元/平方米，二季度青岛住宅成交均价最高，为11413.66元/平方米，其中6月份青岛住宅成交均价最高为12176.7元/平方米。

（4）住宅供应：住宅供应量同比有所减少，市场依然供不应求

2018年一季度青岛住宅平均月度供应量为63.8万平方米，第二季度住宅平均月度供应量64.0万平方米，相差不大。其中1月份供应量最大87.37万平方米。市场4月份之前持续走高和假期影响，导致开发商开盘和加推积极性不高。政策出台后，预期有所转变，部分开发商加快开盘节奏，持续大批量供应住宅，于是在4月份形成了有一个供给小高潮。

从销供比来看，成交量维持高点的同时，供应量处于较低水平。2018上半年销供比均在1以上，其中3月份出现销供比历史高点，达到4.36，1月份出现销供比上半年最低点为1.25，说明2018年以来青岛市场一直处于供不应求的状态。

（5）去化周期：可售量高开低走，出清周期现低点，价格依然有上涨压力

2018年上半年青岛住宅可售量持续下降高开低走，在2月份达到峰值后便持续下滑，6月份可售量降至971.97万平方米，达到2012年以来的最低点。

从出清周期来看，2016年8月份开始，出清周期始终在10个月以下，6月份降至6.78个月，达到12年以来的最低点，虽然2月份出清周期最大，达到9.84，但4月份开始整体的出清周期都在7个月以下，短期来看，市场出现供不应求的情况，市场仍存在上行压力。

土地市场：整体供求同比上涨，市场持续活跃

（1）土地供求：土地市场整体保持较活跃度，整体供求同比大幅上涨

2018年上半年青岛土地市场仍保持较高积极性，上半年青岛共推出住宅、商业类经营性土地543.2万平方米，同比上升100.4%；其中住宅用地推出399.7万平方米，同比上升170.7%；商办用地推出143.5万平方米，同比上升48.8%。

上半年青岛共成交住宅、商业类经营性土地476.7万平方米，同比上升207.5%；其中住宅用地成交333.2万平方米，同比上升152.2%；商办用地成交143.5万平方米，同比下降526.6% 。

（2）土地价格：楼面价同比上涨，溢价率同比下降

楼面均价方面，2018年上半年青岛住宅用地成交楼面价为2928元/平方米，同比大幅上涨64.9%；商办用地成交楼面价为2001元/平方米，同比上涨27.6%。

溢价率方面，2018年上半年青岛住宅用地平均溢价率为2.82%，较2017年上半年的溢价率下降了9.43个百分点；商办用地平均溢价率为0.29% ，较2016年上半年降低了1.62个百分点。

（3）区域土地：土地成交集中在黄岛、城阳，市北区楼面价最高

成交量方面，黄岛区商品房用地成交536.7万平方米，规划建筑面积809.0万平方米，占比38%，土地出让金为46.8亿元；城阳区和即墨区各自成交商品房用地181.8和180.6万平方米，规划建筑面积364.6和246.3万平方米，各占比为13%，土地出让金分别为76.7和50.1亿元。市南区和高新区无土地成交。

成交价格方面，崂山区以6746.1元/平方米的楼面价排名榜首，市北区楼面价为6422.7元/平方米紧随其后，李沧区楼面价为3439.3元/平方米。

下半年趋势展望

1.宏观经济稳中趋缓，青岛金融市场环境持续收紧

从青岛的经济形势来看，2017年全市生产总值11037.28亿元，GDP整体达到7.5%的增速。受进出口贸易影响，青岛宏观经济趋稳，但是增速有所放缓。宏观经济已经运行在合理范围内，去杠杆化以及防止出现系统金融风险成为主要调控方向，现阶段针对房地产市场的主要任务是稳定大于增长。我们认为后期青岛房地产市场金融环境会持续保持收紧，目前限购限售政策及房贷利率调整，房地产信贷的增长会进一步放缓，房地产企业的融资渠道会收的更窄，银行的放款周期时间变的更长。开发商为了快速回笼资金，要求调高首付款或者全款购房的现象也会增多。金融去杠杆化对房地产市场的影响深远。

2. 青岛市下半年成交面积下降、价格涨幅收窄趋于稳定；土地市场持续活跃

中央经济工作会议对房地产的基调定调为：稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快长效机制的建设。青岛住宅市场上半年受限购政策的影响，出现了高开低走，并于4月份开始持续下降。我们认为青岛下半年房地产市场在相关政策的持续影响下，成交量会进一步下降，而郊区和外围县市的成交占比稳步提升，价格涨幅继续收窄，稳定在合理水平。

土地市场方面，青岛上半年呈现出量价齐涨的态势，但溢价率开始下降。目前土地市场整体供不应求现状明显，预计下半年土地成交价格会持续上升，进一步推动部分区域房价上涨，但溢价率的下降又可以在一定程度上促使房价回归理性价位。政府在下半年的供地节奏会快于上半年，所以土地的成交量会上升。成交结构方面，主城区土地供给依然较少，郊区和外围县市土地的供应量占比会进一步上升。郊区有可能会出现高溢价率地块，从而导致土地拍卖时候增加更多的限制条件，减少高溢价率出现，后期青岛政府有可能会跟进中央关于加快建立购租并举的住房体制建设精神出台相关扶持政策，扶持长租公寓、共有产权住房等，积极调整市场的“有效供给”，租赁住房会成为下一个房企争夺的热点领域。