很多青岛(楼盘)人都认为，上合峰会后青岛的房价还会暴涨。因为杭州(楼盘)开完G20、厦门(楼盘)开完金砖五国大会后房价都出现了快速暴涨。

于是，许多二手房房主纷纷上调房屋价格，鼓足了赶超厦门，追上杭州的劲头。是啊，谁不想割一把年轻人的韭菜呀。那么，到底上合峰会过后，青岛的房价是涨还是跌?

限购升级后，多区房价暴跌5%以上

房价虚不虚，就要看限购政策升级后，交易量、房价是否松动。

当二手房房东们都沉浸在靠上合峰会坐地起价的时候，4月18日突然限购政策升级：本市市民的第三套房不准购买了，限售从拿到房本2年升级为5年。与此同时，银行贷款的审核力度加大，放款效率下降。很多商业银行不再接受二套房、二手房贷款请求，即使接受，也需要漫长的排队。

在限购、限售、限贷升级的影响之下，5月份青岛的二手房成交5444套，环比下降36.36%。而二手房均价仅仅环比上涨0.52%。如果按照区域来看，整个青岛市只有崂山区的房价大幅上涨7.56%。而市南下滑了2.32%、市北下滑了5%、四方下滑了1.38%、李沧下滑了5.37%。

崂山区房价的上涨抵消了其他各区房价的下滑。崂山二手房价格大涨正体现出，限购升级的威力，让真正有钱的改善型需求变成了购房主力军。崂山区位置靠海、人口密度低、较新的高端小区多、学区资源丰富、基础设施出色。

而靠地铁、商圈概念疯涨的市北、李沧板块，出现超过5%的回调，这也属正常。因为这两个区基本都是刚需购房者居住，对价格十分敏感。由于超高的人口密度、拥挤的交通、相对较差的学区和基础设施，在这个区域的有钱人买改善住房只会向崂山走。

显然，限购升级后，炒房需求被遏制，剩下更多的是真正有钱的改善型和刚需型客户。而刚需购房者，则已被动辄3万每平的高价“杀死”了。

年轻人只有靠“六个钱包”才能买得起房

刚需买房看收入，工资水平影响着刚需者购房需求，而青岛的年轻人似乎只有靠“六个钱包”才能买得起房。

据统计局数据，2018年青岛平均工资为6710元，位居全国第20名。每次官方发布平均工资数据，网友都会喊“拖后腿”了。所以，6710元的平均工资，我们只是听听就好。

而来自一份互联网大数据的报告，青岛的平均工资只有4143元。这应该接近了各位读者的心理价位。其中，2K-3K的占比为28.2%，3K-4.5K的占比为23.9%，4.5K-6K的占比为20.5%，6K-8k的占比为10.5%。超过10K的只有3.9%。

从智联招聘发布的2017年第二季度青岛平均薪酬报告来看，第二季度平均薪酬6343元，比第 一季度6651元有所下降。主要城市的排名，也从25位下降至29位。收入最 高的是通信、电信运营、增值服务业，也就是中移动、中联通、中电信的员工，平均收入10021元。

青岛以制造业为主，比如，海尔、海信、青啤以及大量的装备、服装制造企业，缺乏新兴互联网公司，因此薪酬水平无法与杭州、厦门比。2018年杭州的平均薪酬仅次于北京(楼盘)、上海(楼盘)、深圳(楼盘)，高达9738元，而厦门以7013元位居第15位。

如果以6710元工资的青岛年轻人购房为例，购买均价24962元/平的房子，90平大小，需要250万元。按照3成首付，需要75万，再加上税费估计需要80万以上。贷款170万，每月还款1.1万左右。

如果只购买70平的房子，需要178万元。首付款为52万元，贷款120万元，每月还款8000元左右。显然，这位月薪6710元的青岛年轻人仍然还不起房贷。当然，那群依靠爷爷、奶奶、爸爸、妈妈、外公、外婆一共“六个钱包”买房的年轻啃老族应该还是能买得起的。

租金回报率不足1%，只有傻X才炒房

影响房价的还有租金回报率。任志强认为，中国人不该看这个数据，因为许多房改房、企业福利分房以及早期购买多套房子的房东，租金回报率不能按照现价计算。

比如，旧房改造，你一分钱没花分了2套。然后出租出去，租金是白赚的。5年前100万买的房子，现在涨到了300万。租金每月3000元，按照100万的房价算，年收益率就是3.6%，而不是不足1%。

这个算账方式，必须保证房价每年都至少涨7%以上，否则一定是赔钱的。

因为卖房所得300万现金，如果购买一年定期理财可以保证8%以上年化，一年收益24万。如果购买私募基金，能保证15%年化，一年收益45万。

青岛崂山区600万一套的房子，出租价为每月5000元，6万元一年，年化收益率只有1%。而600万做普通8%的理财，年收入为48万。买私募则可以收益在90万以上。所以这套房子也必须以每年7%的价格升值才算是保值。

而买这套600万的房子，需要每月支付多少钱呢?如果首付200万，贷款400万，月还款为2.8万。而200万首付若按照最 低的6%年化做理财，收益为每月1万。这也相当当与你每月花3.8万住上了一套租金只有5000元的房子。请问，你是租，还是买?

而青岛能租得起5000以上房子的人，又屈 指可数。这些高价房屋，很难出租出去，有的甚至半年也难寻客户。

综上所述，青岛房价的泡沫十分巨大，上合峰会不会大幅刺激房价上涨，因为并未增加青岛高收入企业的数量，并未增加高收入群体。在更强势的限购、限贷政策下，炒房客无法进场，房价只能逐步回归理性，特别是那些已经涨得上天的二手房，会率先回调。

很多读者肯定会问我，房价跌不跌?简单扼要的回答：

1、各地政府的限购政策都没说为了降低房价，而是稳定。所以减少新盘供应，必然可以稳住新房价格。新房价格是二手房价格的参照，以此保持整体房价不大跌。

2、二手房价格可以随意报价，但是有价无市的情况下，急需出手的房东还是会降价交易。二手房的价格是交易出来的，所以才会有5月青岛二手房价格多区跌5%。

3、政府鼓励租售并举，也是为了稳定房价。现在一直提租售并举，显然刚需已经基本放弃购房梦想，大中城市全都没有买房的可能性了。这时候就让你租，而大量炒房客手里拿着房子，就靠租金养着房子，于是房价还是不能大跌。

4、房价真的不敢跌，跌不起。现在贸易战，房地产背后的巨大信贷风险是随时可能引爆的地雷。日本失去的10年，就是房地产引爆了银行。所以现在央行减少房地产贷款和投资，很多开发商要揭不开锅。而这也是为了稳定房价，没钱投资，就会减少新房供应，自然就稳定了二手房价格。

5、年轻人如果有"六个钱包"能动用，可以买房，否则不要再死磕买房了。丈母娘们死心吧，你逼迫男人买房的后果，就是闺女打光棍，变成大龄剩女。要接受，租房生活的现实。