李强说房：“上合峰会”后青岛的房价还会大涨吗？

大约从去年11月份开始吧，2018年“上合组织峰会”将在青岛召开的消息在坊间流传，那时的二手房市场比较冷淡，部分卖家降价出售，我还推发过一遍名为“岛城二手房市场迎来“降价潮”？”的文章；去年的12月9日，外交部部长王毅表示，2018年将办好博鳌亚洲论坛、上合组织青岛峰会两大面向周边的主场外交。至此，流言成真。

      关注青岛楼市和二手房价格的朋友们都会记得，2017年的12月份，青岛的二手房市场还处于“买方市场”阶段，有些买家还坚信明年（2018年）的房价肯定会跌……说“开会”和房价又有什么关系？还有的朋友认为“上合组织”不过是个区域性的国际组织，影响力与“G20”相差甚远，对青岛房价没什么影响；但卖家们可不这么想，他们认为“峰会”对青岛的房价是一个“大利好”，会议结束后，青岛的房价肯定会大涨，有卖家在网上发布房源的时候，如此霸气的声明道：本人是*********房主，如有中介或个人发布本房价格低于130万，都是无效和虚假信息，如不尽快删除或者不改价格，本人不排除使用法律手段维护自己权益……这套房子过一个月会提价到135万，如此好的户型及位置，有兴趣的尽快去看！！！（详见“楼市有了点新变化”一文）

       从2018年的元旦开始，“上合峰会”对青岛二手房市场的影响越来越大，有的卖家开始提高报价，议价空间越来越小，甚至分文不降，短暂的“买方市场”彻底回到了“卖方市场”。

       狗年春节后，相信楼市的变化和房价的涨幅大家都已看在眼里，时至今日，可以用三个组词来描述眼下青岛二手房市场的现状：卖家惜售、中介（部分）忽悠、刚需心慌。

  卖家惜售是认为“峰会”结束后房价还会大涨，刚需心慌是担忧“峰会”后房价真的还要大涨……距离“峰会”  召开 不到2个月的时间了， 那么会议结束后房价是否会如部分中介忽悠的那样大涨呢？

       实际上，从元旦到今天，不到四个月的时间里，青岛市区二手房的价格涨幅着实不低，根据我的了解和从和二手房实际成交价来看，市区内适合大众居住的二手房涨幅约在20%左右，大家也可以了解一下自己居住小区房价的涨幅。

      不可否认， “上合峰会”在青岛召开，对房价是一个“利好”，但现在这个“利好”已经被放大化了，乃至于放大到整个胶东半岛，前几日，有威海的朋友说他们那边的中介都说“峰会”结束后，威海的房价还会大涨。

        青岛开会刺激威海房价上涨，听起来是笑谈，但也看出某些中介的忽悠能力非同一般。

        仔细观察青岛市区的二手房市场可以发现，这次“市场爆发”与以往有很大的不同，以往是不分户型大小成交均衡，而这次交易量大和房价涨幅多的则是中小户型，尤其以总价在200万以下的房源居多，其次是200万-300万之间价位的，而总价在300万以上的房源，由于首付高和还款压力大的原因，成交占幅比例较小。

        大体上也可以这样区分，总价200万以下的房源被刚需和拆迁户们买走了，200万-300万的购买群体是改善族，超过300万的房源，即使是以房换房的改善族也觉得“压力山大”，对他们来说，300万是一道门槛。

      实际上，从去年下半年开始，北京、上海的房价已经开始下跌了，青岛这个总是比一线城市“慢半拍”的城市，在“峰会”消息放出前的一两个月也出现了房价下跌、松动的现象……如果没有“峰会”的召开，在房贷利率上浮的情况下，青岛的楼市会冷淡许多，房价也断不会如此上涨……

      四月份后，二手房的报价虽然在攀比中走高，但由于春节后涨幅太大的原因，已经超越了购房者的房款预算和心里预期，看房者明显减少，三月份排队看房的景观也不见了……在青岛市不动产登记中心一楼交易大厅，开具“购房资格查验证明”（俗称“限购证明”，也是二手房办理过户手续的第一步）的人也不如三月份多了，等待座位上是空荡荡的：

 可以说，“峰会”所带来的“利好”在开会前已经被提前透支了……

       我认为“峰会召开”短时间内对房价的影响基本到此为止，对房价还能起点影响的是青岛已经公布的“户籍新政”，但这次出台的“户籍新政”力度明显低于西安等二线城市，对房价的刺激作用会远低于“峰会”……

      现在好多卖家都人云亦云、认为“峰会”后房价还会大涨……但当在马路边摆地摊的老太太们都在谈论今天又买了哪只股票的时候，股票还会大涨吗？所谓利好出尽是利空，“峰会”只会在短期内刺激房价上涨，关乎青岛后期房价上涨的还要看这座城市的整体发展和人口的流入……对以“高房价低收入”著称的青岛来说，在没有新的“利好”消息刺激的情况下，“峰会”后的楼市或许会平稳许多……