换房的时机来了吗?
6月1日，青岛官宣: 楼市首付降低、限售放松；6月20日，央行发布消息：1年期和5年期以上贷款市场报价利率(LPR)下调10个基点，同日，青岛二套房贷利率相应降至4.8%。
6月21日23时，记者打开贝壳平台，挂牌的青岛二手房数量定格为95857套，接近10万套。一边是政策利好的落地，一边是高企的挂牌量，如何打通“卖一买一”的换房链条，让市场重拾动力，青岛已经行动起来——
二手房的新期待
“李哥，我家的房子您别忘了推荐一下啊，比较着急卖，您要是能帮忙顺利卖出，我会单独付您1万元辛苦费。”
“不是钱的事儿……”49岁的李强是一名房产中介，从业15年来见惯了市场起起落落，可说起如今的行情，他直摇头，“挂牌卖房的比买房的多多了。”
李强的一个“多”字里，有36岁“工地人”刘磊拖家带口停泊的港湾，有30岁“小镇青年”王彦的诗和远方，也有42岁设计师谢蕾夜班后温暖的归宿……疲惫的市场行情，让原本没有交集的他们，有了一个共同的感受——二手房不好卖。
卖套二手房，两年七次降价
36岁的刘磊是一名从事勘察测绘工作的“工地人”，他刚开始有换房的打算，是在2021年的6月。那时候二宝已经出生， 父母来帮忙带孩子，一家六口挤在85平方米的套二房里，实在是住不开了。
刘磊的房子位于市北区萍乡路一个不算大的小高层小区。这是他和妻子在青岛的第一套房，从2014年开始，这套房子见证了他们的爱情、他们的奋斗，呵护了大宝的成长，迎接了二宝的出生。
一梯两户，全明户型，不挡光，刘磊觉得这样的房子应该挺好卖，可没想到往外一挂就是两年。
“最开始挂了220万元，因为中介说挂高点，过段时间给我落落，评分就上去了。”刘磊回忆，可能因为价格高了，挂出去之后很长时间没有人看房，“第一次降价就是大手笔，咔嚓一下降到了210万元。”
“2021年底，有个老人给孩子买房，看中了。出价200万元，后来又加了两万，202万元。”刘磊说，因为之前他们楼上邻居刚卖了205万元，自己怎么着也得和他卖出一样的价格吧，再加上大宝到2022年才上学，现在卖了还得租房……思来想去没舍得卖，“后来，老人200万元买了我们隔壁单元的西户，就这么错过了。现在想想挺可惜，但当时认识不到这点啊。”
转过年来，半年多时间没有人看房，刘磊的价格也一再突破底线，206万元，200万元，198万元，195万元……直到2022年的夏天，等来又一个还价的。“那是我们前面一个小区的邻居，领着亲戚来看房，母女俩出价180万元。”刘磊还是没有答应，他觉得还能卖190万元以上。
错过这一次，又是半年多无人问津，刘磊主动把房价降到了183万元。
视觉中国供图
刘磊分析，到他们小区买房子的都是地缘性客户，因为没有学区，周边居住的多是老人。“我们单元11层22户，三分之二以上住户是老人。”
直到今年5月，房子终于卖了——总价175万元，单价两万元整。
“不出所料，买家也是位大姨，因为女儿女婿居住在旁边小区，大姨卖掉了城阳的房子，买了我这套。”尽管历时两年、7次降价，刘磊还是庆幸房子终于脱手了。
说起当前的行情，49岁的资深房产中介李强最有发言权。
“我们有一个500人的房产渠道代理群，里面囊括了市区大大小小的中介，每当成交一单，群里就会发喜报，包括开单区域、开单价格、开单精英……”李强说，他从每个月里选一个周末，梳理了一下今年以来的市场行情：2月25日成交19单，3月4日成交20单，4月8日成交17单，5月14日成交5单。
“刚过完年回来的2月份，市场是最好的，一直到4月中旬都还可以，那时候最起码每天都有带看。”李强说，4月中旬之后，一天不如一天，如今一周能有两三个看房的就不错了。
疲惫的市场环境下，“二手房难卖”几乎成了当前市场的共识，急于成交的客户只有把房价一降再降。
记者打开贝壳APP发现，重庆南路上有一套次新房，2022年1月挂牌，历史最高价432万元，此后一年半的时间里至少历经8次降价，如今的价格是348万元，依然没有成交。
重庆南路上一套次新房一年半时间里至少降价8次，依然未成交。
“同一楼座的房子，比着降价卖，你的便宜，我比你还便宜。”今年4月份，李强遇到一个客户，在他的房子挂牌之前，同户型的最低价是2楼的345万元，他报价335万元没几天，那套2楼的房子接连几次降价，最终降到320万元。另外还有一套房位于3楼，也从348万元降到了328万元。
除了业主和中介微观层面的感受，一组来自贝壳的数据显示，最近的二手房成交确实有所下滑。今年青岛二手房成交量在3月份达到8744套高位后，持续在低谷徘徊，4月份的成交量只有6380套，5月份成交6204套。
价格方面，国家统计局发布的数据显示，从今年2月，青岛二手住宅销售价格结束“七连跌”重回涨势，上涨态势维持了两个月，进入4月又重回下跌态势，5月环比“两连降”。5月份青岛二手住宅销售价格环比下降0.2%，同比下降2.7%。
其实，不只有青岛。据诸葛数据研究中心统计，5月份，10个重点城市二手住宅成交73187套，环比下降13.83%，较上月跌幅收窄7.29个百分点，成交量全数回落。其中，厦门跌幅领跑，二手住宅成交1803套，环比下降24.66%；南京、苏州紧随其后，环比跌幅分别为19.46%、18.37%；深圳、成都跌幅也均在10%以上。
李强在查看一些新房项目的户型图。
挂牌量激增，咱不是最多的
如果知道现在是这个行情，也许王彦不会登上那趟从滨州市博兴县开往维多利亚湾的看房车。
这个维多利亚湾不在香港，而在青岛市的黄岛区。
2018年7月，青岛的楼市如那个夏天一样火热。300公里外，博兴县一个老粗布交易市场里，来了一位维多利亚湾的置业顾问，他给每家商户发了一张传单：无敌海景房、大牌开发商、单价一万出头……整个市场躁动起来。那时候，博兴县城里好的房子单价也已突破万元，不少人心动了，这其中就有王彦。
王彦的房子所在的维多利亚湾小区。
30岁的“小镇青年”王彦是一名电商小老板。尽管很少离开家乡，但他的客户遍布全国各地，甚至有泰国、越南、日本、韩国等外商。“一年几十万元的利润，市场最好的那一年，做到了接近100万元。”王彦说，他发一单快递不论大小，只需2.6元。
之所以要到青岛买房，是因为自己曾经“错过了一波涨幅”。2016年初，王彦到青岛看过房子，那时高新区的房价才5000多元一平方米，东李片区万科开发的一个项目，单价也只需一万出头。当时售楼处工作人员跟他说，本地人两成首付，外地人则需要三成首付，犹豫再三，他没有买。“回家之后，房价就像坐上了火箭，一天一个样，到2016年9月，高新区的地价都已经6800多元，面粉贵过面包了。”
王彦不想错过这次送上门的机会。
很快，维多利亚湾的看房车开到了市场门口，40多座的大巴车坐得满满当当，“九成是市场上做买卖的”。
王彦的房子所在的维多利亚湾小区紧邻大海。
早晨7点半从博兴发车，中午12点左右到达黄岛。“车停下的第一站，不是售楼处，而是维多利亚湾的海边。”所有人都下来看大海，置业顾问指着海湾对面说，那个伸到海里的就是栈桥，那个高楼叫“百盛”……
午餐之后，车开到了售楼处停车场。“一下车，就有服务人员给撑伞，太阳都没晒着。”王彦回忆，一个置业顾问带着三四个客户，挨个看样板间，看了大约两个小时，就坐下来问买不买。
王彦这次没有犹豫，当天就交了两万元定金，选择了一套140平方米的精装大套三，“甚至都不知道房子建在哪儿”。直到下午5点，车上和王彦一样定了房子的有3个人。后来不久，王彦就来交齐了156万元全款，办完了所有的手续。
维多利亚湾小区
2021年，交房了，王彦没有等来预期中的涨幅，房价反而一路向下走，“前两天，我打开贝壳APP一看，都卖不到9000元了。”
王彦有时候会算，这150多万元如果没有买房，而是放在当地一家大型企业的融资平台上，他一年可能会有接近14万元的收益，如果再保守一点放在银行，也会有八九万元的回报。
王彦想把房子卖掉，他咨询了附近一家中介，工作人员告诉他，现在挂牌卖房的比买房的都多，不着急的话建议缓一缓。
维多利亚湾小区附近的标志性景点“飞翔的鸥”。
记者查询发现，维多利亚湾在青岛市成交小区排行榜上，位列第一。该小区在售房源有885套，以6月15日为节点，显示近30天新增挂牌量113套。
二手房不好卖，背后不可忽视的影响因素是：二手房挂牌量正在攀升。
放眼青岛，贝壳指数中的二手房供需走势曲线图显示，今年1月新增房源4925套；2月陡增14645套；3月继续上升，新增16585套；4月新增14767套；5月新增13766套。
但放眼全国，青岛的挂牌量并不是最多的。记者查询贝壳找房平台发现，目前北京市二手房挂牌数已超12万套，南京的挂牌量则突破17万套大关，武汉逼近20万套，成都已经超过20万套……
诸葛数据研究中心的监测数据显示，5月份10个重点城市二手住宅挂牌量为213.37万套，环比上涨3.62%。从同比看，近一年来，苏州二手房挂牌量同比涨幅超500%，南京涨幅超200%，深圳、杭州的涨幅也均在100%以上。
李强准备去带客户看房。
迎城市更新，“老破小”的底气
在成功卖掉房子的当天，刘磊下班后家都没有回。
“我对象叫我接上她，直接就奔售楼处了。”卖房两年，那套梦想中的大房子，一遍遍出现在刘磊的脑海，如今终于敢去亲密接触一下了。他们最终在浮山后的一处新盘，定下了一套140平方米的套四房，总价500万元。尽管还款压力山大，但在刘磊看来，这下老人、大宝、二宝都有自己的房间了。
而在李强看来，目前市场上像刘磊这样的住房改善型客户居多。这部分客户更加青睐新房或次新房，“老破小”越来越不受待见，或许是二手房挂牌量较高的另一个重要原因。
保利百合花园小区
一份来自58安居客研究院的数据印证了李强的说法。
这份2023年青年（1985年～2005年出生）置业报告显示，接近五成的青年为改善目前的居住环境而购房。在户型方面，超七成的青年更愿意选择三居室以上的房源，选择一居室的占比仅1.3%。此外，青年们多倾向于新房，占比达74.7%，倾向购买二手房的占比仅9.4%。
2020年，李强把自己的店从老城区人民路搬到了市北新都心，“没办法，那边老房子卖不动，这边房子新一点。”
“不是我们推新房，很多客户看了二手房，再看新房，自己就比较出来了。”李强说，“10年前90平方米小套三最流行，你再对比一下如今的户型——”说着，他拿出了时下青岛市场上热卖的两个新房项目户型图，一个143平方米，一个130平方米，都是四室两厅两卫。户型图上赫然印着：量身定制式的家庭关系场。
从保利百合花园望向后海，能看到不远处的新盘保利·和颂（红框处）正在如火如荼地建设。
此外，同一地段的新房和二手房价格差不多，往往新房价格还更低一些。李强举例说，“以水清沟片区的新盘保利·和颂和保利百合花园对比，保利·和颂低楼层的套三房单价两万二左右，去保利百合花园，这价格买不到啊。”
42岁的谢蕾是一名美术设计师，她正和自己的房东进行着一场“拉锯战”。
自2009年起，谢蕾就租住在南京路附近一处60平方米的套二房子里。这套房子和谢蕾的单位在同一个院，距离办公楼不到100米，由于经常上夜班，她下班后步行回家，全程都在院里，感觉很安全。
谢蕾的房东从2017年就想卖房子，最开始报价190万元，当时谢蕾的一个朋友出价160万元，立马就能付款。但房东觉得太低了，只肯降到180万元，就这样没有谈成。后来陆陆续续有人看房，但都没有成交。
从去年开始，看房的就很少了，房东的报价也是一降再降。“房价刚开始走下坡路的时候，他想150万元卖给我，我觉得高了。”谢蕾说，自己比较佛系，买也可不买也行，因为在别处还有房子，“之所以想买，就是因为住得久了，感觉这套房子让自己特别舒服，双南向，整面墙都是玻璃窗，采光特别好，冬暖夏凉。”
房东现在的挂牌价是140万元，而谢蕾的心理价位是120万元。
6月21日，记者来到这套房子所在小区，发现这套建于1996年的房子一点都不显老，马赛克外墙精致而干净，楼下的无花果树随风摇曳。
房东的底气来自于青岛正在进行的城市更新攻坚行动：小区的路面被挖开，铺上了绿色的防尘网，一些工人正在忙着更换雨污管道，这里正在进行老旧小区改造。
谢蕾租住的小区正在进行老旧小区改造。
据了解，2023年青岛计划改造老旧小区473个，惠及居民13.77万户，截至目前已全部开工，计划今年实施的13个老旧街区改造示范项目，目前也已全部开工。
房东说，这里的改造工程已经进行一个月了，改造完成后，整个小区的居住品质肯定会有大幅提升。
打通换房链条，曙光不远了
一项贝壳研究院的调研显示，挂牌增加的背后原因不是“抛售”，而是换房。
然而，一边是“卖不动”的二手房，一边是激增的挂牌量，导致“卖一买一”的换房链条受阻。如何让流通环节减少堵点，减少交易成本，加快购房需求入市节奏，青岛已经行动起来。
6月1日，李强的手机响个不停，他正在忙着给各路买房人、卖房人解读刚刚出台的楼市新政。这一天，青岛发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，打出了一套“组合拳”，包括放松限售、降首付、试点房票制等一揽子措施。
2008年入行前，李强是干电脑维修的。2011年开始，熟谙网络的李强开始在天涯社区，用帖子记录自己的从业故事。无论是刚需的、投资的还是炒房的，都能从这里看到他的“毕生绝学”。在业内人士看来，这次新政既有力度又有温度，“为大部分二线城市打了个样”。
“力度”体现在降首付。
非限购区域首套房首付最低降至20%、二套房最低首付30%，“二成首付”重现青岛楼市江湖，在业界产生了轰动效应。
今年1月5日，住建部部长倪虹曾表示，对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来；对于购买第二套住房的，要合理支持。此后，灵活运用信贷政策的主要以三四线城市为主，一二线寥寥无几，最多也就是“认房不认贷”，或在公积金上做做文章，极少有主动降低二套房首付的。
此次新政之后，青岛成为全国主要二线城市中，为数不多的执行首套房二成首付、二套房三成首付的。
可别小看这10%，对于刚需购房者而言，一套价值200万元的房子，10%的差别就是20万元，少了这20万元，购房者就可以少借点，“踮踮脚”也就够了。对于改善型购房者来说，首付下降缓解的压力也是明显的，一套600万元的大房子，10%的差别就是60万元，留这60万元在手里，不论是购房还是投资，心里的底气更足。
视觉中国供图
“温度”体现在解除限售。
新房的限售条件，由网签满5年变为网签满3年或取证满2年，二手房由取证满2年变为取证满1年。
不过，这里有一个前提条件，需满足一个情形：因家庭成员患重大疾病急需资金治疗、家庭收入不能支持住房贷款且已申请贷款延期展期等。
这个举措彰显人性化。确实，谁家都可能遭遇急事儿，生了大病急用钱、收入减少还不起房贷……若房子再不能卖，不符合情理。
另外，新政提到的全面推行二手房“带押过户”，已经落到实处：4月17日，青岛完成首笔双预告模式“带押过户”登记；4月18日，西海岸新区完成首笔双预告“带押过户”业务；4月20日，青岛完成首笔线上“带押过户”业务；6月20日，青岛市首笔二手房交易跨机构“带押过户”业务成功落地……
以青岛首笔线上“带押过户”业务为例，市民徐先生想要买李沧区一套房子，但这套房子在青岛银行还有近90万元的贷款没有还清。这在以前，需要卖家先结清贷款才能交易。但现在，通过市房地产事业发展中心、市不动产登记中心、青岛银行三方数据共享，4月20日，徐先生在青岛黄海公证处本部远程业务办理平台顺利办理了线上“带押过户”业务，并成功取得房产证。
“实在是太方便了，我不需要到任何房屋交易大厅排队办理，轻轻松松就完成了房屋交易。”徐先生说，“不仅保证了我的资金安全，还节省了费用和时间，省心又省力。”
还有新政提到的“团购”政策，实实在在地为购房者谋实惠、为房企去库存；“优鲜卖”模式为“卖一买一”的住房改善型群体吃了颗定心丸。此次新提出的“房票制度”，则不仅可以让被征收人尽快住上新房，还可以减少财政的直接支出，是一条结合节约财政、去库存的综合性措施。
政策效果已经反馈到市场上。
据贝壳研究院数据，6月首周，青岛新房和二手房共成交3663套，总成交量较前一周微涨1.2%。第二周，青岛新房和二手房共成交3841套，较前一周上涨4.9%。
其中，新房市场数据回升更为明显。6月首周，青岛新房住宅成交1784套，环比上涨20%。这个数据，高于4月首周1280套、5月首周877套，仅低于“阳春3月”首周2201套。6月第二周，青岛新房住宅成交2284套，环比涨28%。
曾经高喊“活下去”的那家开发商，今年换了口号——“奔向曙光”。一系列大动作之后，对于买房者和卖房者来说，曙光真的不远了。
（应受访者要求，文中刘磊、王彦、谢蕾均为化名）