来源：房产最新信息

 

　　仿佛是一夜之间，天津房价争议被推上风口浪尖。

　　壹 | 天津之惨

　　国家统计局今年9月公布的《2020年8月70个大中城市二手住宅销售价格指数》显示，7月天津二手房价格环比下跌0.8%，同比下跌4.5%。

　　如果把时间拉长一些就会发现，天津房价已经跌了很久。这已经是统计局公布的二手房价连续第14个月出现下降，累计跌幅达到4.7%。同比方面，则已经连续8个月下跌。

　　根据365淘房公布的数据来看，天津二手房从2018年8月开始就持续呈现环比下滑，只在2019年初和今年疫情恢复后出现短暂的反弹。

　　在长达2年的统计周期里，二手房环比下降的月份接近19个。

　　如果说平均降价并不明显，那么不断上升的库存量，则已经处于惊人的高位。

　　克而瑞研究院对全国30个重点城市商品房市场监控数据显示，到今年8月，天津商品住宅库存面积达到3632万平方米，是包括北上广深、长沙、重庆、厦门等一线及热点二线城市中，库存量最高、且唯一超过3000万平方米库存规模的城市。

　　去化周期方面，则长达28.2个月，是全国新房去化周期仅次于大连的最长的城市。

　　由于新房难卖、亏损，新房项目对于销售的渠道依赖性更大，在天津则集中在了中介的手上。

　　“正常情况下，项目上中介作为渠道占比超过30%就要重点监控了，佣金超过3%就是比较高的情况，但是在天津，中介在整体市场的渠道占有率超过60%，佣金比例至少5%。”二手房成交量低，新房就更难卖，房企对中介的依赖度就更高，成了恶性循环。

　　贰 | 青岛之差

　　相比天津，熟悉青岛房地产情况的人，都知道青岛也不咋地。

　　曾经连续14期登顶冰山指数，倒数第一，从2019年1月至11月，跌幅全国第一，青岛房地产历史上极为罕见。

　　在二手房的同比指数中，如果去年同月卖100元/平，天津今年同月是95元/平，青岛是96元/平。

　　嗯，比天津强。

　　如果按照这个维度，成都今年是107元/平，厦门是103元/平，南京是104元，合肥是102元。

　　号称炒房客有去无回的长沙，卖99元。

　　相比之下，北方全面沦陷，天津95，石家庄97，济南97，烟台96元。

　　去年楼市小年，想要抄底的人，在南方成功抄底，在北方成了接盘。

　　如果从今年的运势来看，天津肯定不是最惨的，更加“跌跌不休”的，是济南。

　　9月第一周的数据出炉后，济南楼市继续下跌。

　　尤其是二手房市场，挂牌价、成交量都在下降。 从国家统计局的数据来看，济南的房价整体向下，已经持续了一年左右。

　　

　　“房价跌回三年前”。这个话题引来了百万流量，大部分都是网友对石家庄的吐槽。

　　跟天津一样，石家庄也属于京津冀都市圈，它的房价，从2016年的9000元/㎡，半年时间涨到15000元/㎡。然后就开始了“挤水分”的持续过程。

　　石家庄的房价，跑出了这样的走势。

　　每隔一段时间，就像跳崖一样，降落一个阶梯，形成持续的下跌态势。

　　同样阴云密布的，还有郑州，这座雄踞中原的城市，一度成为楼市巨大的热点，如今已经横盘长达四年。

　　从2017年开始，郑州开盘的去化率就一直在下滑，今年受到疫情影响，更是惨不忍睹。

　　2020年，郑州的土拍，几乎都是底价成交、流拍，连开发商都不愿意下手了。在郑州的郊区，15-20%的跌幅很常见。叁 | 人口流动

　　上图是过去20年，分成三个阶段来看，各个城市的人口年均净流入情况。

　　从这张图中，就能看到中国人口迁徙的巨大变化，洞察这几年中国楼市的新信号。

　　蓝色条代表第一个10年，橙色是2011-2015年，而绿色是代表最近5年。

　　这个图是从都市圈的视角，所以更能看出根本性的问题。

　　天津蓝色不错，橙色很高，而绿色非常低。人口增速降得非常厉害。济南蓝色很低，橙色已经降为负值，绿色进一步降低。人口已经是在净流出了。石家庄也很相似，蓝色很低，橙色更低，绿色变成了负值。

　　从简单的数据，就能看到巨大的趋势变化。

　　相对而言，郑州虽然楼市有点疲软，但得益于河南省充分的人口支撑，蓝色不错、橙色下降，而绿色又回升了，接近第一个10年的水平。

　　反观南方的城市，从广佛肇、杭州、上海、深莞惠，甚至长株潭、成都、南京，人口净流入都是居高不下，保持迅猛增长。

　　甚至重庆、贵阳等城市，以前是劳务输出大省，现在开始虹吸省内人口，指数由蓝色的负值，转为绿色的正值，甚至开启了快速增长。

　　所以，你能看到，北方城市普遍都在面临的巨大危机：人口净流出。

　　据统计，人口增长最猛的，仍然是广东、浙江。

　　2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年，粤、浙常住人口年均增加分别为179、82、168万和85、18、78万。江苏也不差，三个时期分别为54、21、23万。

　　只要看人口，就知道粤港澳大湾区和长三角，才是中国未来的希望，人口、人才、资金、技术的高度密集区。青岛买房，自住可以，投资的话，你可能得想得更清楚一点。