战后日本在美国的帮助下进行了一系列经济社会改革，确定了外向型的发展战略，国内经济达到了空前的发展。80年代，西方普遍失业率高涨，国际秩序混乱，日本政治经济相对安定，日本在经济增长率、劳动生产率等方面超过美国。

1985年9月22日，美国、日本、德国、英国和法国五大经济强国在纽约广场饭店签订“广场协议”。美国为治理严重通胀，在八十年代初实施紧缩的货币政策，导致美元飙升，为了改变巨大的贸易逆差，美国希望美元贬值改善国际收支。日本在一定的压力之下同意了日元有计划的升值，并且日本部分人士也对升值持积极态度，认为日元升值有利于经济结构的改善。

 “广场协议”签订后，日元进行了升值。1986年，日本出现“日元升值萧条”，经济很快自动恢复增长。然而日本采取了降息操作，中央银行贴现率从5%降低到2.5%，导致了大量资金进入股票市场和房地产市场。1987年，纽约股灾使西方担心日元升值因其资金向欧美回流困难，日本继续实行了扩张性的货币政策。宽松的货币环境使得股市和房地产市场高涨，泡沫不断变大，1989年12月29日，日经平均股价达到最高38915.87点。而按当时汇率计算，日本房地产市场总市值可以买下4个美国。日本政府认识到泡沫经济的危险性，于是主动加息。政府也出台不动产贷款限制政策，由此引发了日本股市和房地产市场的崩盘。泡沫经济破灭后，日经济迎来长达十年的衰退期。

对比中国房地产市场的发展我们会发现很多相似之处。

1、中美贸易战中国面临同样加息的压力。美国同样以巨大贸易逆差的理由不断提高关税，逼迫人民币升值增加美国产品进口。然后中国政府过去的一年中并没有跟随加息，因为加息很可能刺破房地产泡沫导致金融风险。截至目前，中美贸易战依旧在谈判中，由于贸易形势的担忧和经济放缓，美国自2019年7月31日，美联储开始了货币政策正常化以来的首次降息。美国经济的不景气增加了中国谈判的筹码。

2、香港局势的变化引起极度重视。香港是大部分外汇储备来源地及人民币国际结算地，对国家外出产生重大影响。美国企图扰乱地缘环境及打击香港国际金融交易中心地位威胁中国的外汇储备，进而影响汇率打击国内经济。

3、中国持久以来宽松的货币政策导致了M2的的快速增长，正是由于大量的资金缺少投资途径而不断涌入了房地产市场，催大了房地产泡沫。房地产泡沫带来的资金虹吸效应使得实体企业衰退，且居民部门杠杆高企，出口受限的情况下内需消费不振，这与当年的日本情况惊人相似。

4、在巨大的房地产泡沫压力下，我们也出台了限制房地产贷款、限售等政策措施，当年日本也是如此。不同的是我们在限涨的同时限跌，政策上维持了房地产市场的稳定，也一定程度上稳定了市场预期。

5、经济增长的放缓也是当年日本出现的情况。日本1960年代-1980年代保持了20多年高度增长，出现过平均10%的增长情况。中国也经历过告诉增长阶段，原因在于改革开放政策带来的与世界接轨产生的巨大机遇。而至2019年第三季度，GDP增长率为6.2%，经济增长的放缓影响城市化进程，以及企业收入利润、居民工资收入的增长，对房地产市场的发展是巨大的阴影。

6、人口老龄化也是面临与当年日本同样的问题，近年中国新出生人口数量不断下降，人口危机渐行渐近。青年结婚生育欲望的降低跟房价高涨经济增长放缓密切相关。

目前来看，整个房市进行着政策与市场的博弈。期待我们的政策能够使得房地产市场平稳落地。