笫一，老旧小区房价会下跌多少？

青岛的老旧小区，在上世纪九十年代建成的较多，经历了近三十年的风风雨雨，这些老旧小区住的多数是企业退休人员和租房户。其中很多小区是单位福利房，这些房子如果出售，必须经原单位同意。虽然房子年代久远，属于破旧小区，但是，由于位置优越，处于商业圈的繁华地段，因此，生活方便，租金收入也高。周围学校、医院、商店较多，性价比高。而且，近期对老旧小区的改造力度加大，安装电梯、美化环境、增加设施、完善配套，使得老旧小区焕然一新。由于房龄较长、贷款困难等原因，本身价格就低，老旧小区已经没有下跌空间，未来最多不超过6%。

第二，次新房还会下跌吗？

在2000年至2013年间建成的次新小区，以李沧宝龙广场为例，当时的购房价格为6000元/平米—7000元/平米。经过十几年的上涨，现在18000元/平米，其间相差一万多元。有些人会以为，其间增值太多，下跌到10000元/平米还有利润。其实这样算是错误的。首先，最早买房的人多数已经以旧换新，以小换大了。70%—80%的住户是后来买的二手房。价格在14000—23000不等。2016—2018年间购买的住户，已经处于亏损状态，亏损15—30%不等。这种情况下有几个人是炒房的？谁愿意亏本卖出？所以，次新房未来下跌最多不超过10%。

第三，2017年后开盘的新房会下跌多少？

2017年前后开盘的如海信东山郡，香溢紫郡等价格比较坚挺。在2017年开盘价为16000元/平米，因为新盘价格较有代表性，现在市场价格为20000元/平米。虽然价格微涨，但成交量很小。同属李村商圈，新盘的配套设施齐全，未来会有一定的上升空间。短期由于市场因素和心理影响，会有惯性下跌，跌幅不会超过5%。

以上是笔者粗浅的认识和理解，希望帮助购房者理性分析，找准切入点，买到便宜而且优质的房子。不同见解欢迎留言讨论，谢谢关注。